Resumen rápido - TIN: tipo nominal que determina la cuota y no incluye comisiones ni gastos. - TAE: tasa anual equivalente que incorpora comisiones y la capitalización para reflejar el coste efectivo anual. - Comisiones: apertura, amortización anticipada, subrogación y novación tienen límites y requisitos en España. - Gastos: desde 2019, la entidad asume la mayoría de costes de constitución del préstamo; la tasación suele ir a cargo del cliente.

1) TIN y TAE: qué significa cada concepto - TIN, tipo nominal: es el interés que se aplica al capital pendiente para calcular la cuota periódica. No refleja comisiones ni gastos. - TAE, tasa anual equivalente: expresa en un único porcentaje el coste efectivo anual, integrando el TIN, la frecuencia de pagos y las comisiones obligatorias. Permite comparar préstamos con diferentes estructuras de pagos y costes. - En préstamos a tipo variable, se publicita como TAE variable y se calcula suponiendo que el índice de referencia permanece constante, por lo que es orientativa.

2) Cómo se calcula la TAE en la práctica La TAE se obtiene a partir del flujo real de cobros y pagos para el cliente: desembolso inicial recibido, cuotas periódicas y comisiones. Factores clave: - Frecuencia de pago: mensual, trimestral, etc. A mayor frecuencia, mayor efecto de la capitalización. - Comisiones iniciales: por ejemplo, una comisión de apertura incrementa la TAE porque reduce el capital efectivo recibido. - Comisiones periódicas obligatorias: si existen, también se integran. - Productos vinculados o combinados: solo se incluyen si son obligatorios para obtener el préstamo. Si son opcionales, deben mostrarse escenarios con y sin bonificación.

3) Tipos de interés en España - Tipo fijo: la cuota se mantiene estable durante toda la vida del préstamo. Útil para certidumbre de pagos. - Tipo variable: se referencia habitualmente al Euríbor 12 meses más un diferencial. La revisión suele ser anual o semestral. La cuota puede subir o bajar con el índice. - Tipo mixto: tramo inicial a tipo fijo y resto variable. Combina previsibilidad al inicio y exposición al índice después.

4) Comisiones habituales y límites regulatorios La normativa española de crédito inmobiliario establece qué comisiones pueden cobrarse y con qué topes: - Comisión de apertura: puede existir y se cobra una sola vez al inicio. Debe estar claramente informada. - Amortización anticipada parcial o total: - En préstamos a tipo variable: compensación máxima del 0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% durante los primeros 5 años, según lo pactado. Fuera de esos periodos, no procede compensación por este concepto si no hay pérdida financiera para la entidad. - En préstamos a tipo fijo: compensación máxima del 2% si la amortización se produce en los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces, vinculada a la posible pérdida financiera. - Novación o subrogación para pasar de variable a fijo: la compensación está limitada y se ha reducido para facilitar el cambio; en muchos casos es del 0,15% durante los primeros 3 años y cero después, según el supuesto aplicable. - Otras comisiones: las de reclamación de posiciones deudoras deben ser proporcionadas y responder a un servicio efectivamente prestado; las no previstas o no justificadas no son exigibles.

5) Gastos asociados a la formalización Desde 2019, con la normativa vigente: - A cargo de la entidad: aranceles notariales de la escritura de préstamo, inscripción registral, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo. - A cargo del cliente: tasación del inmueble y copias adicionales de la escritura que solicite. - Seguros: el seguro de daños sobre el inmueble puede exigirse, pero el cliente puede contratarlo con la compañía que elija. Los seguros de vida o protección de pagos no son obligatorios por ley; si se ofrecen con bonificación, deben mostrarse escenarios comparables.

6) Bonificaciones y TAE bonificada vs no bonificada Las entidades pueden ofrecer descuentos en el tipo nominal si el cliente contrata productos combinados, como domiciliar la nómina o contratar seguros. Claves para comparar: - Revisa la TAE sin bonificaciones y la TAE con bonificaciones. - Valora el coste real de los productos adicionales a lo largo del tiempo. - Comprueba permanencias y penalizaciones si dejas de cumplir las condiciones.

7) Documentación precontractual: cómo leerla Antes de firmar, recibirás información estandarizada que debes revisar con tu notaría en el periodo de reflexión legal: - FEIN, ficha europea de información normalizada: recoge condiciones económicas clave, incluida la TAE. - FIAE, ficha de advertencias estandarizadas: especifica cláusulas relevantes y riesgos. - Simulaciones: escenarios de subida y bajada del índice en préstamos variables y efectos de amortizaciones anticipadas.

8) Ejemplo orientativo de cálculo de TAE Supón un préstamo de 150.000 euros a 25 años con: - TIN del 3,00% y pagos mensuales - Comisión de apertura del 0,50% (750 euros) - Tasación de 350 euros a cargo del cliente La TAE resultante será superior al 3,00% porque incorpora la comisión de apertura y el efecto de la capitalización. Según metodología estándar, podría situarse alrededor del rango 3,2% a 3,4% en este escenario. Es un ejemplo simplificado; cada oferta real puede diferir por plazos, redondeos, calendario de pagos y otros costes.

9) Cómo comparar ofertas de forma rigurosa - Usa la TAE para comparar préstamos similares en plazo y estructura de pagos. - Mira el coste total del préstamo a vencimiento: suma de todas las cuotas y comisiones. - Revisa el diferencial sobre Euríbor y la periodicidad de revisión en variables. - Confirma topes de amortización anticipada, subrogación y novación. - Analiza bonificaciones y su coste real. - Simula amortizaciones parciales para ver cómo cambian intereses y TAE.

10) Preguntas frecuentes - ¿La TAE puede cambiar durante la vida del préstamo? En tipo variable puede variar si cambian comisiones periódicas o el índice, de ahí la etiqueta TAE variable; en tipo fijo, la TAE se mantiene si no cambian costes ni comisiones. - ¿Una TAE más baja siempre implica una cuota más baja? No necesariamente. La TAE resume el coste anual, pero dos préstamos con la misma TAE pueden tener cuotas distintas por plazos o estructuras de gastos. - ¿Puedo reducir la TAE sin cambiar de banco? Mediante novación para ajustar tipo, plazo o productos combinados. Estudia también amortizaciones parciales para disminuir intereses futuros.

Conclusión La TAE te permite comparar de forma objetiva el coste anual de un préstamo frente al TIN, que solo informa de la parte de intereses. Conocer qué comisiones son aplicables, qué gastos asume cada parte y cómo interactúan las bonificaciones te ayudará a decidir con criterio y a negociar condiciones acordes a tus necesidades.